Un de vos proches ou une de vos connaissance a déjà du constituer une société mais la constitution d'une SCI vous ne savez pas trop quel est l'intérêt de monter une telle structure. Comme toute forme juridique elle possède quelques inconvénients mais lors de la constitution d'un projet immobilier ses avantages sont non-négligeables : souplesse, fiscalité attractive, protection et gestion du patrimoine ne seront plus inconnus pour vous, vous allez enfin savoir pourquoi constituer une SCI !
Vous souhaitez faire des investissements financiers dans l’immobilier tout en trouvant une solution pour transmettre aisément vos biens à votre descendance. Vous avez comme projet d’acheter en famille un bien immobilier sans subir une gestion administrative complexe et fastidieuse.
Se posera alors une question : Est-il plus judicieux d’être propriétaire par l'intermédiaire d'une société civile immobilière ou en direct ? La première solution permet d’éviter l’indivision de vos actifs et d’organiser juridiquement et fiscalement la gestion et la détention de votre patrimoine.
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La Société Civile Immobilière est une forme juridique de société qui possède le gros avantage d'évoluer dans un cadre juridique avec peu de contraintes. Les associés et actionnaires d'une SCI sont libres d'organiser leurs relations lors de la constitution de la société et des statuts rédigés de manière flexible.
Avant de constituer une SCI, les entrepreneurs peuvent prendre en compte 3 de ses principaux avantages.
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure qui bénéficie d’une certaine souplesse, à condition de réaliser correctement la rédaction des statuts, elle permet d’établir les règles de gestion. Vous avez ainsi les mains libres pour effectuer des travaux, pour sélectionner un locataire ou même vendre votre bien.
Si vous n’êtes pas associés dans une SCI, les héritiers (vous ou votre famille) d’un patrimoine immobilier se trouvent en état d’indivision et possèdent les mêmes droits. L’indivision oblige à être d’accord sur tous les actes de gestion, ils ne peuvent pas procéder à des transformations, le louer ou le vendre sans l’accord de tous. Une situation qui entraine souvent de nombreux désaccords entre les indivisaires.
Dans le cas où vous souhaitez transmettre votre patrimoine immobilier à votre famille : Le faire via une société civile immobilière offre certains avantages. Les ayant-droit reçoivent des parts sociales qui correspondent à la valeur de leur héritage au sein de ce patrimoine. Les héritiers peuvent ainsi se répartir le pouvoir au sein de la structure et, si l'un d'eux souhaite partir avec un montant qui correspond à son héritage, il peut céder ses parts aux autres associés
Il est également possible d’attribuer des parts de votre SCI à vos ayant-droit, en calculant le nombre exact de parts qu’il faut afin de ne pas excéder la limite d’abattement de 100 000 euros, limite au-delà de laquelle des droits sont à payer. Dans le but de bénéficier de ces abattements incitatifs, il est possible de faire don de ses parts à plusieurs reprises. Il est fiscalement préférable de les répartir en les divisant par séquences de 6 ans.
Enfin si vous souhaitez transmettre votre patrimoine immobilier tout en conservant un pouvoir décisionnel sur sa gestion, il vous suffit de conserver assez de parts sociales au sein de la structure pour exercer un contrôle et un pouvoir décisif sur le futur du bien.
Une SCI est créée d’un minimum de deux associés. Il est très facile de créer une SCI, la loi ne fixe pas de minimum au capital social. Les associés de la structure peuvent être des personnes morales ou physiques de n’importe quelle nationalité, le nombre maximum d’associés n’est pas limité et les associés peuvent être membre d’une même famille, amis, couple (marié ou pas) ou tout à la fois. Une SCI est créée pour 99 ans maximum et sans minimum de durée.
Comme personne n'est parfait, la Société Civile Immobilière possèdes quelques inconvénients à prendre en compte avant de constituer sa société. On peut noter 4 de ses principaux inconvénients.
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Premier inconvénient qui est inhérent à chaque entreprise, sa création implique des coûts. Il est important qu’une SCI réponde exactement à vos objectifs. Faire rédiger ses statuts par un professionnel du droit (avocat, notaire,…) est primordial et il vous en coûtera entre 1.500 euros et 2.500 euros, mais le coût peut aller du simple au double si votre situation n’est pas courante ou que vos demandes sont spécifiques et particulières.
Un autre inconvénient qu’il faut prendre en compte est qu’une société civile immobilière nécessite pour sa gestion de convoquer une fois par an tous ses associés lors d’une assemblée générale. Il faut également tenir à jour une comptabilité avec ses recettes et dépenses à présenter et faire valider lors de cette assemblée.
Pour la majorité des SCI, ces dernières sont imposées sur le revenu (IR), la SCI ne paie pas d’impôt, ce sont les associés qui sont imposés s’ils reçoivent des bénéfices (aucun impôt n’est à payer s’il n’y a pas de bénéfice), la comptabilité n’est pas rigoureuse et ce n’est pas nécessaire de présenter des comptes et bilans annuels auprès du Tribunal de commerce. Par contre si l’entreprise est imposée sur les sociétés (IS), la comptabilité est beaucoup plus rigoureuse et on doit envoyer tous les ans une copie du bilan au greffe du tribunal de commerce.
Chaque associé est responsable des résultats de la SCI à hauteur de ses parts sociales. Pour exemple, si vous êtes associé dans une SCI à hauteur de 10% des parts et qu’en fin d’année la SCI réalise un déficit de 1000 euros, vous devrez combler ce déficit de vos propres deniers à hauteur de 100 euros.
Constituer une SCI a un intérêt si vous êtes extrêmement fiscalisé. Dans cette situation vous pouvez tirer parti d’une imposition sur les sociétés, possibilité d’imposition qui est permise pour toutes les sociétés. Cela représente également un intérêt si vous souhaitez construire un patrimoine immobilier qui génère des revenus conséquents et qui risquent de vous faire passer à la tranche supérieure de l’imposition.
La constitution d’une SCI est déconseillée si vous ne possédez qu’un unique bien immobilier, la société va générer plus de coûts qu’elle n’en rapportera.
Il est à noter que la constitution d’une Société Civile Immobilière SCI est notamment valable si vous avez plusieurs enfants, vous pourrez alors organiser comme vous le souhaitez votre transmission. La SCI aura beaucoup moins d’attrait si vous n’avez qu’un seul enfant.
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