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Comment rédiger un contrat de location-gérance ?

Pour rédiger un contrat de location-gérance, il est recommandé de faire appel aux services d’un professionnel juridique. Professionnel qui maitrise parfaitement la rédaction de ce genre de document et en particulier quand le secteur d’activité couvre des spécificités dont il est préférable d’avoir connaissance.

Le contrat de location-gérance

Outre la rédaction des modalités courantes du contrat de location-gérance qui désignent le vendeur, l’acheteur ainsi que les éléments du fonds, il est important de porter une attention particulière à des points clés incontournables du contrat.

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Sommaire

• Porter attention à la solidité du fonds de commerce
• Etablir les modalités financières d'une location-gérance

  • Redevance fixe ou variable ?
• Aménager la périodicité et la méthode de calcul d'une redevance fixe
• Clause de non-rétablissement
• La caution
• Consulter la comptabilité
• Prévoir la fin du contrat

  • Le stock
  • Prévoir une clause pour les éléments corporels
• Requalification d’une location-gérance en vente à tempérament

Porter attention à la solidité du fonds de commerce

Lister les éléments corporels du fonds de commerce qui sont compris dans la location-gérance (équipement, matériel ou encore le stock).

• Demander une liste détaillée des éléments corporels avec la valeur élément par éléments
• S’assurer que le droit au bail est libre et que la prise de la location-gérance ne demande pas l’approbation de la part du propriétaire des locaux.
• Demander les documents justificatifs en cas de nom de domaine, brevet ou autres licences d’exploitation.
• Noter les éléments exclus du fonds et de la location-gérance par le bailleur
• Si des véhicules sont inclus aux éléments corporels, se faire remettre une copie de la carte-grise, copie du contrôle technique, facture d’entretien et certificat de non-gage.
• Dans la plupart des cas, les marchandises sont vendues au locataire. Si c’est le cas, il faut négocier les conditions de reprise et tarifaire et en arrêter les modalités.
• Contrôler l’état des sûretés et faire la demande au greffier du tribunal de commerce d’un état des privilèges, des nantissements, et des gages afin connaître son taux d’endettement et de faire ressortir, le cas échéant, le total des sommes dues par une sociétés à ses créanciers.
• Répertorier les différents contrats passés pour l'exploitation du fonds

  • Les contrats de travail faisant exception, le locataire-gérant a le droit de ne pas poursuivre les contrats antérieurement conclus par le précédent locataire. Si certains contrats sont amenés à être reconduits, il faut rue nouveau négocier les modalités et conditions en son nom.
• Faire le point sur les contrats de travail et les salariés

  • Le nouveau locataire-gérant est dans l’obligation de maintenir les salariés déjà en place, article L 1224-1 du Code du travail.
• Se renseigner et collecter des informations relatives à l’exploitation du fonds (CA et résultats, Organisation du commerce, heures et jours d’ouverture, période de fermeture annuelle,…)

Établir les modalités financières d’une location-gérance

La redevance est une modalité essentielle d’une location-gérance. Elle permet au loueur de tirer un revenu de son local sans l’exploiter directement. Redevance mensuelle ou trimestrielle, son montant est établit librement entre le loueur et le locataire, il dépend généralement des bénéfices engendrés lors de l’exploitation précédente, des perspectives futures et de la valeur propre du fonds.

Redevance fixe ou variable ?

Les modalités sont fixées entre les deux parties et la redevance perçue peut être une redevance fixe, une redevance variable qui est proportionnelle au CA ou encore une redevance qui combine le système fixe et variable.

Lorsque les modalités du contrat de location-gérance prévoient un renouvellement du matériel à la charge du locataire, il est judicieux de négocier un abattement de la redevance au fil du temps.

Aménager la périodicité et la méthode de calcul d’une redevance fixe

Il est de coutume de fixer un taux d’indexation de la redevance quand le contrat est établit pour une période qui est supérieure à une année.

En principe, l’indice retenu est celui du prix des biens, du prix des services ou des produits.

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Il était souvent d’usage de fixer l’indexation de la redevance sur l’indice du coût de la construction. Cette pratique fait l’objet d’une jurisprudence constante précisant que le contrat de location d’un fonds de commerce se rapporte à un bien meuble incorporel et non pas à un bien bâti. La rédaction d’une clause d’indexation illicite peut rendre caduc l’intégralité du contrat dans le cas ou le contrat mentionne que chaque clause est une condition déterminante.

Clause de non-rétablissement

Afin d’écarter les menaces de captation de la clientèle par le locataire, il est souvent mentionné qu’à la fin du contrat de location-gérance, le locataire-gérant ne peut pendant un temps donné se réinstaller directement ou indirectement pour exercer une activité professionnelle identique et dans un rayon géographique fixé.

La caution

Lorsqu’une caution est prévue, ce qui n’est pas obligatoire, elle permet de garantir le loueur contre les risques liés au matériel, au règlement de la redevance ou au paiement des impôts. Le montant de la caution est fixé librement et sauf mention contraire, elle ne peut pas produire d’intérêt.

Consulter de la comptabilité

La valeur d’un fonds de commerce est directement en rapport avec les qualités professionnelles du locataire-gérant. Contrairement à la vente d’un fonds de commerce où le bailleur est obligé de mettre à disposition de l’acheteur ses livres comptables, lors de la conclusion d’un contrat de location-gérance le loueur doit inclure une clause lui permettant de suivre la gestion.

Prévoir la fin du contrat

A la fin du contrat, le propriétaire reprendra-t-il le stock ? Les investissements du locataire dans des éléments corporels du fonds seront-ils remboursés ?

Régler le stock

Si le propriétaire reprend le stock on doit notifier la méthode d’évaluation ainsi que les conditions de règlement.
Si le propriétaire ne reprend pas le stock, on doit notifier le délai laissé au locataire afin d’écouler son stock.

A défaut de mention dans le contrat, le propriétaire n’est pas dans l’obligation de se montrer acquéreur a la fin du contrat.

Prévoir une clause pour les éléments corporels acquis par le gérant

Lors d’une reprise de location-gérance, il est rare que le propriétaire prenne à sa charge le renouvellement des équipements et du matériel. Le gérant prend souvent à sa charge les investissements nécessaires pour remplacer les éléments corporels obsolètes, hors d’usages ou vétustes. Une situation qui est bien souvent mal encadrée par le contrat de location-gérance. La rédaction du contrat permet de prévoir des clauses spécifiques.

Ci-dessous, deux exemples que l’on peut retrouver dans un contrat.

1. - Une clause qui prévoit que le gérant doit remettre en bon état le local et les objets listés dans l’inventaire. A la lecture d’une telle clause, le gérant ne peut prétendre à une indemnisation.
2. - Une clause qui prévoit que le locataire devient propriétaire du matériel et des équipements renouvelés et qui fixe les modalités de rachat par le propriétaire.

La requalification d’une location-gérance en vente à tempérament

Lors de la rédaction d’un contrat de location-gérance il existe un risque de requalification en vente à tempérament dans le cas où le contrat est assorti d’une promesse d’achat ou de vente du fonds.

Une requalification qui n’est pas sans conséquences pour les services fiscaux car elle est en mesure de remettre en cause l’ensemble du contrat de location-gérance en le transformant en un contrat de vente ferme et définitif.

Pour exempter un contrat de location-gérance avec promesse de vente/achat des risques de requalification en vente à tempérament, le contrat

1. - La redevance est ventilée entre la partie qui correspond à l’avance du prix de vente et la partie qui correspond à la jouissance.
2. - Le locataire-gérant doit être libre d’acheter ou ne pas acheter le fonds sans avoir peur de se faire léser sur les acomptes déposés.
3. - Si le contrat comporte une clause mentionnant que le locataire devient propriétaire des éléments corporels renouvelés, il est impératif de stipuler que le propriétaire devient acquéreur des éléments renouvelés.
   
   

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• https://www.litinerant.fr: Comment vendre un fonds de commerce ?

• https://www.litinerant.fr: C'est quoi la location-gérance d'un fonds de commerce ?

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